일반 공모주와는 다른 리츠 공모 참여 전략

리츠 공모에 참여한다면 어떻게 계획을 쨔볼까 구상하며 쓴 글입니다.

투자 결과에 책임지지 않습니다.

 

이 글에서는 이리츠코크렙이 상장하기 전인 2017년까지는 다루지 않습니다. (2018년 ~ )

 

 

일반적으로 공모에 참여하는 목적은 상장 후 빠른 매각으로 단기간에 시세차익을 보는 것이라고 생각합니다.

청약 경쟁률이 높은 주식은 따상, 따상상과 같은 주가 폭등을 기대하는 용어가 뒤따르는 편입니다.

 

하지만 리츠는 다릅니다.

 

리츠는 따상, 따상상같은 단기 시세차익을 노리고 공모에 참여했다간 생각과 다른 주가행보가 나오기 십상입니다.

리츠 공모주는 다른 공모주와는 다른 특징이 있습니다.

 

상장하는 리츠 주식의 가치는 주식 발행량으로 어느정도 결정되어 있다.

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03562086625835176&mediaCodeNo=257 

[빨강파랑]리츠 공모가는 왜 5000원 단일가일까

2018년 이후 한국 주식 시장에 상장된 리츠는 모두 공모가가 5000원입니다.

이는 리츠 공모가를 정하는 방식이 다른 공모주와는 다른 방식으로 결정되기 때문입니다.

일반적인 공모주는 상장하는 주식과 같은 업종인 다른 주식과 비교하여 결정하는 경우가 많습니다.

주가수익비율(PER), 주당 순이익(EPS) 등 다양한 재무지표를 활용하여 적정 가격의 범위를 정합니다.

이후 기관투자자들을 대상으로 수요예측을 하고 공모가를 확정짓습니다.

 

하지만 리츠는 다릅니다.

리츠는 보통 부동산 임대 수익, 매매 수익 등으로 수익을 냅니다.

리츠가 상장하는 이유도 부동산 자산 매입에 들어간(혹은 앞으로 매입할) 비용 조달이 목적이고, 편입한 자산의 가격은 명확하게 나오기 때문에 공모가를 회사가 원하는대로 조절할 필요가 없습니다.

또한, 리츠는 배당이 중요한 요소이기 때문에 5000원으로 정하는 편이 배당 계산하기 편해서 2018년 이리츠코크렙이 상장한 이후 현재까지 모든 리츠가 5000원으로 나오고 있습니다.

 

리츠의 가치는 리츠가 보유하고 있는 부동산에서 나오며, 부동산의 가치는 어느정도 예측하기 쉬운 편이기 때문에 단기적으로 주가가 폭등하리라 기대하기 어렵습니다.

 

 

리츠 상장 당일 주가의 흐름은 공모주 치곤 상승이 미약한 편

 

리츠가 상장한 날 주가가 10% 이상 상승한 경우는 거의 없습니다.

10% 넘게 상승했던 주식은 이후 주가가 비극적으로 흘러갔습니다. 

(단위 : 원)

리츠명	첫 거래일	상장일 고가	상장일 저가	상장일 종가	21.10.1. 종가
이리츠코크렙	18년 6월 27일	5160	4415	4600	6140
신한알파리츠	18년 8월 8일	5350	5110	5200	8160
롯데리츠	19년 10월 30일	6500	5880	6500	5530
NH프라임리츠	19년 12월 5일	6500	6500	6500	4830
이지스밸류리츠	20년 7월 16일	5030	4375	4410	5800
미래에셋맵스리츠	20년 8월 5일	4550	4300	4350	5000
이지스레지던스리츠	20년 8월 5일	4500	4060	4190	5220
제이알글로벌리츠	20년 8월 7일	4990	4600	4825	5540
코람코에너지리츠	20년 8월 31일	4800	4640	4735	6340
ESR캔달스퀘어리츠	20년 12월 23일	5320	4800	5190	6540
디앤디플랫폼리츠	21년 8월 27일	5400	5150	5290	5260
SK리츠	21년 9월 14일	6380	5320	5780	6030

 

지금은 리츠 주식에 대한 관심과 이해도가 어느정도 자리잡은 시기이기 때문에 리츠에 대한 관심이 거의 없었던 18년도(이리츠코크렙, 신한알파리츠)를 제외하고 해석하는게 좋다고 봅니다.

 

리츠가 한창 과열됐던 19년 말 상장 리츠(롯데,NH프라임)는 이후 주가가 계속 미끄러져 내려갔습니다.

심지어 NH프라임리츠는 유일하게 5000원을 넘지 못했습니다.

 

20년 이후 상장 리츠는 맵스리츠를 제외하면 5000원을 넘어섰습니다.

 

물론 중간 과정에서 주가 흐름이 요동치면서 다다른 가격이기 때문에 현 시점 종가로만 보면 부족한 분석입니다만, 지금 시점에서 판단하기에 리츠 공모 참여는 손해볼 가능성은 낮아보입니다.

 

리츠 공모를 참가할까 말까?

공모 리츠 주가 눈치를 보고 들어가야 한다고 생각합니다.

4000원대 주가가 대부분이었던 20년에는 상장 후 가격이 떨어졌기 때문에 공모 참여보다는 상장일 매수가 더 좋은 판단이었습니다.

5000원~6000원대 주가가 형성된 지금 시기에는 공모 참여가 첫 상장일 거래보다 주식 사는데 더 좋은 판단이었습니다.

 

리츠 공모에 참여하기 전에

- 해당 리츠가 앞으로 유망할지

- 다른 리츠 주가가 어디에 형성이 되어있는지

정도 분석한다면 낮은 이율로 레버리지를 끼고 공모해도 손해는 잘 안 볼 것 같은 현 시점이라고 봅니다.

(다만 큰 이익을 기대하기도 어렵습니다.)

 

첫 거래일은 예의주시해야 한다.

첫 거래일 거래는 특히 조심해야합니다.

리츠는 다른 주식에 비해 주식의 (현재 가치)+(앞으로의 장래성)으로 사람들이 생각하는 주가의 범위가 한정적입니다.

개인적으론 장중 주가가 6천원이 넘어간다면 단기 과열로 보고 있습니다.

19년 롯데리츠와 NH프라임리츠는 당일 매수하느라 당시 상한가였던 6500원까지 올라갔지만, 그 이후 주가는 썩 좋지 못했습니다.

롯데리츠는 이후 6500~6600원대까지 갔으나, 6500원에 매수한 경우엔 이 가격에 매도 결정을 내리기 쉽지 않았을 것입니다.

NH프라임리츠는 그 이후 단 한번도 6500원에 도달한 적이 없었습니다.

얼마 전 상장한 SK리츠는 장중 6380원까지 올랐으나 종가는 5780원에 마무리되었습니다.

 

한번에 목돈으로 매수하는 경우, 높은 가격에 물려서 산 경우 배당만으로 원금을 회복하는데 아주 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

역으로 당일 주가가 본인이 생각하는 기준보다 더 오르는 경우(저는 6000원 정도로 봅니다.) 단기적으로 매도한 뒤에 하락 후 매수하는 것도 고려해볼만 합니다.

 

변동성이 적은 리츠마저 첫 거래일에는 나름 주가 변동성이 있기 때문에 첫 거래일에 대출을 끼고 매수하기엔 더더욱 부적합합니다.

물론 잘 될 수는 있지만 리츠 투자 치고 감수할만한 리스크는 아니라고 봅니다.

 

 

리츠 공모는 장기적인 시각으로

그럭저럭 괜찮은 리츠는 장기적으로 보유한 부동산의 가치가 우상향하거나, 배당이 우상향하는 경향이 있습니다.

배당을 결정하는 중요한 요소인 임대료는 한번 정해진 가격 밑으로 떨어지기 어렵기 때문에 공실율이 급격하게 떨어지지 않는 이상 천천히 오르는 편입니다.

자기 자본만으로 하든, 레버리지를 활용하든 본인이 세운 투자 계획대로 들고 있다면 많지도 적지도 않은 적당한 수익을 낼 수 있을 것이라 기대합니다.