30. 설립 목적으로 한국 상장 리츠 분류하기

요약 (내용은 리츠 내에서 상대적으로 그렇다는 겁니다.)

직접 건물을 보유하는 상장 리츠 중에서

- 신한알파리츠처럼 리츠의 성장과 수익을 목적으로 하는 리츠는 투자 범위가 넓고 리츠 회사의 역량에 따라 주가 수익을 더 기대해 볼 수 있으나 불확실성 또한 상대적으로 높다.

- 이리츠코크렙처럼 모기업의 부동산 유동화를 목적으로 하는 리츠는 예측가능성이 높으나 보유할 건물 범위가 한정적이다.

- 본인이 생각하는 투자 목적에 따라 종목 선택 할 때 디테일을 좀 더 생각할 수 있다.

 

 

리츠(REITs)를 분류하는 방법은 다양합니다.

넓게 보면 기업구조조정리츠(CR-리츠), 위탁관리리츠, 자기관리리츠, 개발전문리츠로도 나눌 수 있고,

리츠가 투자한 분야(리테일, 오피스, 주택 등등)으로 나눌 수도 있고,

수익 실현 과정(직접 소유, 재간접)으로도 나눌 수 있습니다.

 

이번 글에선 수익 실현 과정 분류 과정을 조금 더 나눠서 보려고 합니다.

 

우리가 흔히 생각하는 상장 리츠는 대부분 임대 수익 등을 배당받는, 마치 건물주처럼 따박따박 수익을 얻는걸 생각하고 있을껍니다. (예외 : 에이리츠)

 

이 방식에는 크게 두 부류로 나뉩니다.

리츠 회사에서 직접 소유를 하든, 자회사로 소유를 하든 직접 부동산을 매입하는 경우(이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠 등)와 부동산의 '수익 증권'에 투자하여 수익을 내는 재간접 리츠(NH프라임리츠 등)로 나눌 수 있다고 봅니다.

 

수익을 내는 방식에 따라 주식의 기대 가치와 배당 예측등에 영향을 주지요.

 

좀 더 깊게 들어가서, 오늘 이야기 하고 싶었던 직접 소유 방식에서 더 분류해보려고 합니다.

 

직접 부동산을 보유한 리츠를 설립 목적에 따라 나눠보려고 합니다.

 

1) 직접 운영 (용어는 제가 임의대로 정했습니다.)

리츠가 자신의 계열사와 관계없이 수익을 내기 위한 방식입니다.

대표적으로 신한알파리츠가 있지요.

자회사든 모회사든 직접 부동산을 매입하여 건물을 관리하고, 임대 수익등을 얻고, 경우에 따라 새로운 부동산을 취득합니다.

부동산은 리츠의 계열사와 관계 없어도 매입을 합니다.

 

뒤에 후술할 유동성 확보형보다는 상대적으로 기대할 수 있는 성장성이 더 높다고 봅니다.

같은 의미로 그만큼 리스크도 더 있으므로 유동성 확보형보다는 리츠 회사의 역량이 더 중요합니다.

 

2) 유동성 확보형

부동산을 보유하고 있는 기업에서 보유하고 있는 부동산을 유동화시키는게 가장 큰 목적인 리츠입니다.

대표적으로 이리츠코크렙, 롯데리츠가 있습니다.

이 경우, 확보하는 부동산은 계열사의 부동산에 한정적인 경우가 많으며, 직접 운영하는 리츠보다는 임대 수익이 안정적일 것이라는 기대가 더 있습니다. (미래 예측이 상대적으로 쉬움)

 

이 리츠는 임차인이 모기업, 계열사이고, 대체로 장기계약을 맺기 때문에 임차인, 공실 걱정은 상대적으로 덜한 편입니다.

대신 리츠가 보유하는 부동산의 범위가 한정적이라 상대적으로 기대할 수 있는 성장성은 낮다고 봅니다.

 

1), 2)의 형태에 따라서 투자 목적이 조금 다를 수 있다고 봅니다.

작은 디테일이지만, 성장성과 주가 상승에 쪼금 더 관심을 두느냐, 안정적인 배당 수익에 쪼금 더 중점을 두느냐를 나눌 수도 있다고 봅니다.