9. 국내 공모 리츠의 현재 주가가 고평가인지 나름대로 판단하기 (신한알파리츠를 중심으로)

투자 권유같은 글 아닙니다. 투자는 본인이 판단해서 결정하는겁니다. 저는 그냥 제 생각을 쓸 뿐입니다. 아래 글은 결과론적으로 뒷북치는 분석입니다.

배당금이 일정할 때, 주가가 오르면 배당율이 떨어지고, 주가가 떨어지면 배당율이 올라간다.

국내 공모 리츠는 대부분 이윤 구조나 사업 내용이 크게 바뀌는게 아니기 때문에 다른 주식에 비해 덜 생각해도 괜찮다.

그렇다면 가치가 변하는 큰 이벤트가 없으면 간단하게 배당율을 기준으로 매수와 매도, 과열과 냉각을 짐작해 볼 수 있다.

 

우리나라의 리츠 가격은 대략적으로 19년 초(대략 1~4월)즈음부터 상승하기 시작하여 11월 중순 즈음에 고점을 찍고 떨어지다가 20년 5월 말에 반등을 잠깐 했었다. (앞으로 어떻게 될지는..)

 

리츠가 배당을 보고 들어가는 종목이긴 하지만 그렇기 때문에 매입가가 중요하다.

리츠의 예상 배당금은 리츠 회사에서 상장 리츠를 소개할 때 첫 공모 가격을 기준으로 목표 배당율을 제시하는데,

 

-공모 가격 기준 목표 연배당율과 현재 주가 대비 예상 연배당율의 차이-로 매도, 보유, 매수 판단에 큰 기준점을 잡을 수 있다.

 

요약 1. 리츠의 가치는 배당 금액과 보유하고 있는 자산 가치의 변동 크게 두 가지를 고려하자. 2. 내가 기대하는 연배당율을 정해보자. 3. 리츠 회사에서 제시한 예상 배당율과 현재 주가 대비 예상 배당율의 차이를 보자.  4. 제시한 예상 배당율보다 주가 대비 예상 배당율이 많이 낮으면서 4-1. 리츠 자체에 수입이 갑자기 늘어나는 경우가 아니면서 4-2. 리츠 주가가 계속 오르는 기사가 뜨며 너도나도 리츠에 대해서 이야기 할 때 매도 신호가 강해진다.

자산 가치 판단은 여기서는 깊게 다루지 않으려고 한다.

회사가 가지고 있는 건물이 공실률 적고 임대료 잘 나오는지, 건물이 좋은 건물인지, 대출 이자와 다른 비용은 어떻게 나가는지 정도를 보면 거의 다 된다.

아직 우리나라의 규모가 큰 리츠 (이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠)는 보유한 건물 수가 적으므로 건물 하나하나 찾아봐도 된다.

 

먼저 본인의 성향에 따라서 기대수익률을 정해보자.

보통 보수적으로는 4%, 중간 성향이면 5%, 공격적인 배당투자는 6% 이상이라고 한다.

(여기서만 세전으로 제시했고, 아래는 죄다 세후로 계산했습니다.. 그래서 3%대 중후반을 보수적이라고 보셔도 괜찮을꺼라 봅니다.)

주가가 올라서 배당수익률이 4%대로 떨어져도 거품이 아니라고 생각하면 사도 된다. 아니라면 사지 마시고.

 

 

본격적으로 현재 배당율을 중심으로 분석해보자.

신한알파리츠를 중점으로 분석해보자.

 

신한알파리츠는 오피스 리츠로, 공모가 기준 세후 4~5%대의 배당율을 제시한걸로 기억한다.

임대료는 시간이 지날수록 더 받는걸로 계약했기 때문에 해가 갈수록 배당율은 더 오를 것이라고 했고, 실제로 계속 주당 배당금은 깎인 적은 없고 증가해왔다.

 

그렇다면 신한알파리츠를 고려한다면 현재 주가로 받을 세후 배당율이 회사에서 목표한 배당율과 비교하면 된다.

 

리츠 회사의 투자설명서에 예상 배당률을 찾을 수 있다.

shalphareit.com/bbs/viewbody.php?code=ir&page=5&id=1&number=1&keyfield=&keyword=&category=&BoardType=&admin=

신한알파리츠

예상배당률은 아마도 세전 배당률일 것이다. 0.046을 곱하면 좀 낮아질 것이다. 제 5기 기준으로 세후 예상배당률은 약 5.5%이다.

 

회사에서 제시한 세전 예상배당률은 5.5%~7.3%로, 세후로 변환하면 4.65% ~ 6.17% 정도로 보면 된다.

만약 주가가 많이 올라서 주가 대비 배당률이 여기서 떨어지는 속도가 빠르면 주의를 많이 해야한다.

 

신한알파리츠 배당금을 세전과 세후 기준으로 보자.

세전 : 280원 (19년 9월 기준 반기배당 : 140원을 기준으로, 실제 19년 연배당은 277원)

세후(실수령) : 236.88원 ( 계산은 세전 가격에 배당세를 반영하는 방법으로, 280 x 0.846 )

 

각 주가별로 매입했을 때 기대되는 연 배당율로서, 배당세 반영한 주가로 샀을 때 연 배당율이 얼마나 나올지 기댓값을 확인해보자. (단, 다른 수수료와 비용은 생각하지 않는다.)

배당세 반영한 주가 (소숫점 이하 버림)	연 배당율
11844	2.0%
9475	2.5%
7896	3.0%
6768	3.5%
5922	4.0%
5264	4.5%
5000	4.7376%

 

해석하자면, 주당 5000원에 샀다면 19년도의 세후 연배당 수익율은 4.7376%가 된다는 뜻이다.

 

실제 가격 추이를 살펴보자.

 

평온한 시기였던 19년 1월 중순 경. 이 시기부터 본격적인 상승장을 그리기 시작했다.

 

이 시기 대략 주당 5400원이라고 잡고 어림하면 19년도에는 연 4퍼센트를 조금 넘는 실수령 금액을 예상할 수 있다.

 

최고점으로 물렸던 시기의 종가.

거의 최고점을 찍었던 시기. 대략 주당 8300원을 잡고 어림하면 약 2.8%의 '세후 연배당'을 받을 것이라 예상할 수 있다.

(만일 이때 사서 물린 사람이 배당만으로 원금을 회복하려면.. 배당이 오른다고 해도 한참 걸릴 것이다.)

 

목표 연배당률과 현재 주가 연배당률의 차이가 일정하게 유지된다면 보유하고 있어도 괜찮겠지만, 차이가 급격하게 벌어진다면 매도를 고려해볼 신호가 아닐까 싶다.

- 주가가 상승하고 너도나도 이 리츠주에 대해서 이야기하고 주가 상승 뉴스로 뜨는가?

- 신한알파리츠의 세후 연배당율이 3%를 밑도는가?

결과론적이지만 매도 타이밍이라고 판단했어야 했다.

 

 

그렇다면 지금 내가 신한알파리츠를 살지, 가지고 있는 주식을 팔지 짐작해보자.

(단, 20년 예상 배당금은 세전 301원, 세후 254.646원이므로 이 금액을 기준으로 한다.)

20.06.16. 종가 기준인 6730원으로 보면 세후 연배당률은 약 3.78%이다.

 

여기서 개인적인 생각으로 추가 매입은 망설이고, 보유에 대한 확신은 있고, 매도하고 싶진 않다.

- 연배당률만 놓고 보면 매입하고 싶지 않고, (팔만한 가격인가는 나도 잘 모르겠다.)

- 신한알파리츠가 앞으로 잘 성장할 것이다고 기업가치를 믿으면 보유하는건 괜찮은 것 같다.

- (단기적으로 7000원을 넘는다면 매도 타이밍이 아닐까?)

 

 

 

같은 방식으로 이리츠코크렙 홈페이지의 투자설명서의 예상 배당률을 보고 판단할 수 있겠다.

이리츠코크렙의 최고 종가는 주봉 기준 주당 7530원.

19년도 연배당이 세전 350원, 세후 296.1원으로 계산이었으니, 최고 종가 기준으론 약 3.93%이다. 연 배당이.

20년도 예상 연배당이 그대로라면 6월 16일 종가 5750원을 기준으로 계산하면 연 배당이 세후 약 5.15%정도 예상할 수 있다. (투자설명서의 예상 배당률표는 생략)

 

이런 방식으로 매입, 매도 주가 목표를 설정하는데 도움을 줄 수 있을 것이다.

 

 

 

다시 요약.

내가 원하는 목표 연배당률을 생각한다. (세전 보수적 4%, 공격적 6%이상)

좋은 건물(비싼데 있고, 건물이 비싸고, 임대료 잘 나오는)을 가진 리츠를 찾는다.

리츠 회사 홈페이지 투자설명서에서 예상 배당률을 찾는다.

지금 시기의 예상 배당률과 지금 주가의 예상 배당률을 계산한다.

리츠 가치 변화가 거의 없이 차이가 벌어지면 매도 / 매수 고민한다.

 

- 리츠 가치가 좋고 배당이 늘어나고 잘 나오면 사고, 배당률이 떨어지면 팔고

 

짧게 쓸 수 있을 줄 알았는데 실패했다.

복잡한 과정을 거쳤지만 결론은 최대한 단순하게 만들려고 노력했다.

글이 궤변일 가능성이 제법 있다.

잘 알지도 못하는 사람이 그럴듯하게 포장하느라 + 새벽에 쓰느라 머리가 굳어서 그런 것이니 오류가 있다거나 하면 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.

 

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