9-1. 국내 주요 공모리츠 투자설명서 예상 주당 배당금으로 짐작하는 배당률

투자 권유글 등이 아니며 투자에 대한 책임은 투자자에게 있습니다.

국내 공모리츠를 투자하는데 도움이 되는 자료였으면 좋겠습니다.

 

seichijunrei.tistory.com/44

9. 국내 공모 리츠의 현재 주가가 고평가인지 나름대로 판단하기 (신한알파리츠를 중심으로)

간단하게 대충 돈놀이 뇌피셜 쓰려고 만든 카테고리인데 점점 손이 많이 가는 걸 하고 있다.

SNS에 올릴만한 분량 정도를 생각했는데 괜히 욕심이 많다.

 

적어도 한국 공모리츠는 수익과 비용 예측이 쉬운 편이라 만들 준비할 때 회사에서 리츠의 가치와 수익을 예상하여 배당률을 추정한다.

아직까지는 한국 공모리츠의 가치는 회사가 제시한 목표 배당률을 기준으로 잡아도 될 것이라 판단했다.

 

아무튼, 현재 리츠 주가가 고평가인지 저평가인지 판단하는 기준에 대한 도움을 주고자 부록처럼 자료를 만들려고 한다.

대상 리츠는 신한알파리츠, 이리츠코크렙, NH프라임리츠, 롯데리츠로 한정해서 분석할 것이며,

예상 주당 배당금은 각 회사에서 발행한 최신 투자설명서 내용에서 가져올 것이다.

그걸로 뭘 할꺼냐면

 

1. 각 리츠 회사에서 생각하는 목표 배당률 (세후로 환산. 계산은 배당금 X 0.846 으로 추정치를 계산)

2. 공모가 대비 기간별 연배당률 (유상증자를 한 경우)

3. 세후 배당금(추정)을 바탕으로 목표 배당률에 어울리는 주가 계산

 

간단히 말해서 지금 주가가 적절한지 자료를 들고 비교해보겠다는 거다.

 

아래 내용을 정리한 표.

종목	상장가격	추정 목표 연배당률(%)	20.06.26.종가기준(%)	차이(%)
신한알파리츠	5,000원	4.64~4.8	3.76	(1.04)~(0.88)
이리츠코크렙	5,000원	6.15	5.26	(0.89)
NH프라임리츠	5,000원	4.22	4.62	0.4
롯데리츠	5,000원	5.42	4.78	(0.64)

(표의 배당률은 모두 세후(84.6%를 곱한 결과)로 계산했으며, 괄호()는 음수를 뜻합니다.)

(추정 목표 연배당률은 각 회사의 투자설명서에 나온 목표 배당률을 바탕으로 대략적으로 임의로 구해본 것으로 추정치이므로 정확하지 않습니다.)

 

1. 신한알파리츠. 캡쳐한 표 그림 출처 : 신한알파리츠 투자설명서(2020.4.7정정)

shalphareit.com/bbs/viewbody.php?code=ir&page=1&id=42&number=42&keyfield=&keyword=&category=&BoardType=&admin=

신한알파리츠

신한알파리츠가 최근에 대일빌딩을 편입하면서 투자설명서도 4월에 최신판이 갱신됐다.

첫 공모 이후 유상증자를 두 번 했는데, 배당률을 계산할 때 이걸 반영해야할까 빼버릴까 고민하다가 둘 다 계산해보기로 한다. (두 번이 아니라면 댓글로 지적 부탁드립니다.)

반영한다는게 어떤 의미일지는 나도 확신이 안들어서 읽는 분들이 나름 판단하시길 바란다.

 

회계년도	회계기간	예상 주당 배당금 (원, 세후)	공모가 5000원 기준	1차 유증 5100원 기준	2차 유증 5860원 기준
제1기	2017.12.18~2018.09.30	98원	1.96%	1.92%	1.67%
제2기	2018.10.01~2019.03.31	116원	2.32%	2.27%	1.98%
제3기	2019.04.01~2019.09.30	118원	2.36%	2.31%	2.01%
제4기	2019.10.01~2020.03.31	127원	2.54%	2.49%	2.17%
제5기(E)	2020.04.01~2020.09.30	130원	2.6%	2.55%	2.22%
제6기(E)	2020.10.01~2021.03.31	137원	2.74%	2.69%	2.34%
제7기(E)	2021.04.01~2021.09.30	137원	2.74%	2.69%	2.34%
제8기(E)	2021.10.01~2022.03.31	143원	2.86%	2.8%	2.44%

(E)는 글 쓴 시점(20.06.19) 기준으로 추정치.

금액은 소수 첫째 자리에서 반올림하고 퍼센트는 소수 셋째 자리에서 반올림한다.

 

회사에서 생각하는 목표 배당률은 상장 시기에 따라 다를 것 같아서 유상증자 상장일을 기준으로 구분하여 굵은 글자로 표시했다. (1차 : 19년 2월 15일, 2차 : 20년 6월 9일)

 

유증 가격 결정이 당시 주가와 연계되어 정해졌기 때문에 유증 기준으로 계산하는건 회사의 목표가 아닐 가능성도 높다.

 

아무튼.. 내 뇌피셜대로 계산하면

1. 공모가 5000원 기준 : 2.32% x 2 = 4.64% (제1기는 10월 1일부터 잡힌게 아니라 배당금이 그만큼 낮았을 것이라 제2기만으로 계산)

2. 5100원 기준 : 2.31% + 2.49% = 4.8%

3. 5860원 기준 : (2.22% + 2.34% + 2.34% + 2.44%) ÷ 2 = 4.67%

 

회사의 목표일지, 주주들의 기대치가 반영된건지는 확실하지 않으나 4.64% ~ 4.8% 정도 연배당 수익을 기대할 종목이다.

지금 20년 6월 26일 종가가 6750원이니, 지금 주가로는 127원 기준 연배당률 약 3.76%(+ 주가상승 시세차익)을 노린다는 뜻일텐데.. 

기준선을 세우는건 투자자들마다 다르겠지만 이 차이가 벌어질수록 실제 가치에 비해 주가가 고평가되고 있다는건 분명해보인다.

 

 

2. 이리츠코크렙. 캡쳐한 표 그림 출처 : 이리츠코크렙 투자설명서 (2018.06.11 정정)

www.ereits.co.kr/information/ir_view.do?post_id=816&board_id=14&

http://www.ereits.co.kr/information/ir_view.do?post_id=816&board_id=14&

 

 

상장 이후 유상증자가 없는 대신, 18년 8월 1일 이후 신규 지분 매입에 따라서 그 시기 즈음 배당률이 바뀐다.

 

예상배당률은 연환산이며, 세후배당률은 (예상배당률) x 0.846을 해서 계산할 것.

 

 

지금 글을 쓰고 있는 시점(20년 6월 26일)은 회계년도 제29기에 해당하며, 세후 배당률로 환산하면 약 6.15% 실수령을 기대할 수 있다. (약 연 307.5원)

 

아직 유상증자나 확정된 자산 추가 관련 내용이 없기 때문에 공모가 5000원 기준.

 

20년 6월 26일 종가가 5840원이니 지금 주가로는 세후 연배당률이 약 5.26%.

참고로 제45기 기준으로 하면 공모가 5000원에서는 세후 약 7.06%, 종가 기준으로는 약 6.15%로 예상하고 있다.

 

 

3. NH프라임리츠. 캡쳐한 표 그림 출처 : NH프라임리츠 투자설명서 (2019.11.15 최종)

nhprimereit.com/sub/sub03_03.php?boardid=report&mode=view&idx=3&sk=&sw=&offset=&category=

㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사

위의 두 리츠에 비해 예상 범위가 좁은 편인데, 재간접리츠 형태라서 안정적인 예측이 어려워서 짧게 예측한 모양이다.

수익증권 기간같은게 만료가 있다거나..

 

아무튼. 이걸 바탕으로 NH프라임리츠에서 기대하는 적정 배당률을 짐작해보자.

회사에서 제시한 배당률에서 임의로 너무 아웃라이어같은 2,3기를 빼고 평균을 내면 세후 약 4.22% (연 211원 예상)

20년 6월 26일 종가 기준으로 4570원으로, 세후 약 4.62% 정도 나온다.

지금으로서는 저평가된 주식이라고 하지만 NH프라임리츠는 본 글의 비교군과는 다르게 재간접 리츠라는 점을 주의해야한다.

 

 

4. 롯데리츠. 캡쳐한 표 그림 출처 : 롯데리츠 투자설명서 (2019.08.26. 기준)

(롯데리츠 홈페이지에서 투자설명서를 찾지 못하였음.)

www.lottereit.co.kr

롯데리츠

2기 수익률은 공모한지 얼마 안되어 왜곡된 배당률이라 제외, 3~5기를 평균 내면 세후 연 약 5.42% 정도 나온다.

(약 연 271원)

20년 6월 26일 종가 기준 5670원이니 종가 기준으로는 연 약 4.78% 정도 예상된다.

 

 

글을 마치며.

예전에 한창 리츠가 붐일 때, 신한알파리츠의 시가배당률을 보고 매매 결정을 했다면 어땠을까 하는 후회로 이번 부록을 만들었습니다.

제가 주로 다루는 한국 공모리츠들은 개인적인 의견으로는 목표 배당률과 싯가 배당률의 차이가 중요한 기준이라고 생각하지만, 그게 전부는 아니라고 생각합니다.

배당률이 정말 중요하긴 하지만 배당률이 다가 아니라는걸 경험으로 느끼고 있습니다.

투자 구상을 하실 때 하나의 아이디어 정도로 봐주셨으면 합니다.