16. NH프라임리츠, 글로벌 리츠로 한 걸음

본 글은 투자 유도 및 권유글이 아니며, 투자 결과는 투자자에게 있습니다.

 

(추가)외국 부동산 자산 취득 취소가 7월 말에 있었는데 이 글을 수정을 안했었네요..

그냥 발표 당시에 들었던 생각들 정도로만 봐주셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

얼마 전에 NH프라임리츠에 대해서 비관적인 의견과 희망회로를 돌리는 글을 쓰자마자 새로운 소식이..

 

seichijunrei.tistory.com/42

7. NH프라임리츠, 나의 실패 이야기, 그리고 반등 행복회로

 

상승 희망회로 중에서 꾸준한 배당과 NH리츠의 실력을 거론했는데 이 부분과 관련된 새로운 소식이 발표되었습니다.

 

www.yna.co.kr/view/AKR20200628010300002?input=1195m

NH프라임리츠, 주당 127원 배당…뉴욕·파리 빌딩 자산편입 | 연합뉴스

http://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202006260536215260103028&svccode=00&page=1&sort=thebell_check_time

NH프라임 리츠, 뉴욕·유럽 랜드마크 담는다

(수익증원 매입 관련 소식으로는 더 벨 기사가 더 자세하네요.)

 

26일 열린 이사회에서 결의한 사항 중에서 눈여겨 볼만한 점은 두 가지.

1. 주당 배당금이 127원. (그전엔 125원 예상이었으나 수익이 예상보다 조금 더 좋았나보다.)

2. 외국 프라임급 오피스 건물 수익증권 재간접 매입 예정 + 유상증자 떡밥

 

배당금만 놓고 보면 29일 종가 기준(4600원)으로 세전 연 배당률을 계산하면 약 5.52%가 나온다.

(다음 배당도 동일 금액으로 배당한다면. 세후로는 약 연 4.67% 추정)

저처럼 높은 가격에 물리고는 매도도 못하고 있는 사람들에게 약간의 위로를.. (스스로에게도.)

 

2. 외국 프라임급 오피스 건물 수익증권 재간접 매입 예정

말은 어렵게 했지만 한국 건물에 투자하듯 외국 부동산에도 투자하겠다는 소리다.

다만 프라임급 건물을 통째로 사는건 부담스럽고, 프라임급 건물에 투자한다는 컨셉은 유지하고 싶으니 수익증권을 사는 형식은 앞으로도 계속 취할 것 같다.

생각해보면 상장은 한국에서 했지, 외국 부동산에 투자하지 않는다는 말은 없었으니까. 이부분을 생각 못했다.

 

아무튼 NH리츠 측에서 밝힌 매입할 부동산 리스트는 아래와 같다.

 

- 195브로드웨이 빌딩 (195 Broadway LLC, 미국 뉴욕)

- EQHO 타워 (Tour Eqho, 프랑스 파리)

- OP 바릴라 캠퍼스 (OP Vallila Campus, 핀란드 헬싱키)

 

본 건물들을 대략적으로 소개하자면..

 

(1) 195 브로드웨이 빌딩

출처 : 위키백과 195 브로드 웨이

뉴욕 멘하튼에 위치한 뉴욕시 랜드 마크급 건물입니다.

예전에 AT&T 본사로도 쓰였고, 웨스트 유니언도 썼던 건물이라 건물의 이미지와는 다르게 '텔레콤 빌딩', '웨스트 유니언 빌딩'이라고도 합니다. 

현재 소유주는 한국투자증권, 삼성SRA자산운용, L&L Holding Company 세 회사이며 한국투자증권이 메인으로 보입니다.

https://www.ll-holding.com/portfolio/195-broadway/

L&L Holding Company

이쪽 자료에 의하면 주 임차인은 확인하기 어렵지만 100% 임차되어 공실이 없다고 합니다.

다른 뉴스에서는 주 임차인이 구찌(Gucci), 옴니콤(Omnicom) 같은 회사인데, 우량 임차인이 장기 임차하고 있다고 합니다.

 

NH프라임리츠는 '삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁제52호'를 취득하는 형식으로 재간접 투자를 진행했습니다.

한국투자증권에서 내놓은 펀드는 목표 수익률을 6%로 잡았다고 하는데 이 펀드도 비슷한 수익률을 목표로 잡지 않을까 싶습니다.

https://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=201910080100012690000799&lcode=00

한국운용, 미국 맨해튼 부동산펀드 내놓는다

 

 

(2) EQHO 타워 (Tour EQHO)

 

프랑스 파리에 위치한 EQHO 타워는 skyscraper급.. 프라임급으로 봐도 될만한 규모있는 오피스 빌딩입니다.

19년 10월 1일 기준으로 소유주는 아이 케이드(Icade) 51%, NH투자증권에서 49% 들고 있는 것으로 해석하고 있으며, 나머지 51%도 NH투자증권에 팔 수 있는 옵션이 있는 모양입니다.

주 임차인은 KPMG, Banque de France, Air Liquide가 있으며, 평균 잔여 임대 기간이 약 6~7년 정도 된다고 합니다.

https://www.etoile-properties.com/en/2019/10/06/letoile-properties-acquires-50-of-the-eqho-tower-in-la-defense/

L’Étoile Properties acquires 50% of the Eqho Tower in La Defense on behalf of NH Securities › L'Etoile Properties

(크롬 웹 번역 기능의 도움을 받아서 작성함.)

L'Etoile Properties 회사는 아마도 중개인 역할을 한 것으로 파악하고 있습니다.

 

NH프라임리츠는 '마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁제10호' 수익증권을 300억원어치 가격으로 취득하여 투자를 했습니다.

NH투자증권이 가지고 있는 지분을 마스턴투자운용에서 펀드로 만들고, NH프라임리츠가 이걸 매입하는 구조?

만약 이 구조가 맞다면 중간단계가 좀 많아보입니다.

 

 

(3) OP 바릴라 캠퍼스(OP Vallila Campus)

핀란드의수도 헬싱키에 있는 대형 오피스 건물로, 이름과는 달리 바닐라 아이크스림과도 관련 없고, 대학과도 관계없어보이는 건물입니다. (건물 형태가 여러 동을 묶어놓은 형태라서 캠퍼스라고 부르는듯)

원래 주인은 OP파이넨셜그룹인데, 여기서도 건물을 소유하는게 부담스러운지 매각 후 재임대 방식을 썼습니다.

주요 임차인은 원래 주인인 OP파이넨셜그룹, 핀란드 국세청이라 개인적으론 세 건물 중에선 임차인 구성이 가장 마음에 들었습니다.

 

소유주는 AIP자산운용, 신한금융투자, NH금융투자 세 회사가 모인 컨소시엄인데 AIP자산운용이라는 회사가 주도적으로 움직인 모양입니다. (뉴스 기사마다 NH나 신한이 있기도 하고 없기도 하고 그러네요.)

https://news.mtn.co.kr/v/2019072516283456890

[단독] NH투자증권-AIP자산운용, 국내 첫 핀란드 부동산 투자

https://news.g-enews.com/view.php?ud=202002040809232841f806fa96c5_1

[글로벌-Biz 24] NH투자증권 등 참여 컨소시엄, 핀란드 최대 오피스 OP 코퍼러티브 본사 인수

 

NH프라임리츠는 AIP 자산운용에서 내놓은 'AIP EURO GREEN 전문투자형사모부동산투자신탁제12호의 1종 수익증권'을 취득한다고 공시를 했습니다.

에코 타워와 유사하게 NH투자증권의 돈이 들어간 AIP 자산운용의 펀드를 NH프라임리츠가 매입하는 구조로 보입니다.

 

 

아마도 대출을 먼저 받고 난 뒤에 유상증자로 매꾸는 방법을 쓰지 않을까 생각합니다. 

하반기에 유상증자 할 예정이라고 하며, 아마도 유상증자해서 받은 돈으로 새로 편입한 수익증권 값을 매꾸는데 쓰지 않을까 싶습니다.

신한알파리츠가 대일빌딩을 편입할 때 쓴 방법과 유사한 방법으로 할 모양입니다.

20.07.30. 추가 : 이번에 NH프라임리츠가 유상증자로 자산 편입 방식이 신한알파리츠가 대일빌딩을 편입할 때 쓴 방식과 다르다고 판단내렸습니다.

신한알파리츠의 대일빌딩 유상증자의 경우 신한리츠운용에서 (주)신한알파광교위탁관리부동산투자회사 라는 자회사를 세운 후, 신한알파광교가 대일빌딩을 매입 완료 후 신한알파리츠에 편입하면서 유상증자를 진행한 반면,

NH프라임리츠의 외국 부동산 유상증자의 경우 매입 계획까지 세운 후 주주총회를 통해서 승인이 떨어지면 매입을 확정짓는 방식으로 파악했습니다.

 

 

긍정적

- NH프라임리츠 컨셉을 유지하고 실적을 잘 내기 위해 앞으로 계속 운영하고 불려나갈 의지가 있는듯.

- 배당금이 예상보다 조금 더 나옴. 

- 편입하는 건물이 좋아보이는(크고 수익성 안정적인) 건물로 판단

 

부정적

- 혹시 NH투자증권이 투자하고 덜팔린 부동산 펀드를 쨤처리 시키는건가?

- 건물에 대한 직접 투자가 아닌, 수익증권에 재간접 투자 형식에서 오는 불안함

- 저 시기 즈음 외국(특히 유럽) 오피스 부동산 가격이 한국인들이 만들어놓은 거품이 끼던 시기였던거 같은데.. 건물은 좋지만 너무 비싸게 산 건물들을 투자하는게 아닐까?

 

아무튼 시장 반응은 다른 리츠들이 떨어지는 와중에(신한알파나 맥쿼리인프라는 배당락이 가장 크지만) 소폭 상승한 것을 보아 비관적으로 보고 있진 않아 보입니다.

 

저는 유상증자를 한다면 배정 받은 부분 정도는 참여할 생각이긴 합니다만..

NH프라임리츠에 대한 생각을 조금 수정해야 겠습니다.