27. 맵스리얼티1 주가는 오를 수 있을까?
이전에 투자 내용으로 글을 쓰면서 맵스리얼티1를 적당히 가볍게 글을 썼었는데 이 작은 블로그에 가장 많이 들어와서 읽어주셨더라구요.
5. 맵스리얼티1을 산 이유와 착각
투자 권유같은 글 아닙니다. 투자는 본인이 판단해서 결정하는겁니다. 저는 그냥 제 생각을 쓸 뿐입니다. 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사 : investments.miraeasset.com/fund/fund_view.do?
seichijunrei.tistory.com
그 때 썼던 글에서 내용을 보충할 겸, 완성도도 조금이라도 올릴 겸, 조회수도 올라갔으면 좋겠다는 마음에 주제를 꺼냈습니다.
소액주주지만 물려있는 주주 입장에서는 올랐으면 좋겠다는 마음으로도 글을 씁니다.
방구석 일반인이 잘 모르고 쓰는 내용인 점을 감안해주셨으면 합니다.
본 글은 8월 20일 새벽 기준으로 잡고 글을 썼습니다.
19년 3월 즈음부터 오르기 시작하던 주가가 11월에 고점을 찍고 꾸준히 우하향 중입니다.
떨어지는 이유와 상승하려면 어떤 일이 일어나야하는지 추측과 바람을 적어봅니다.
뻔하고 당연한 이야기들이 많네요.
글 전체를 정리하면
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맵스리얼티1의 속성과 특징 1. 배당주 2. 리츠와 유사하지만 리츠는 아님 (상장된 부동산 펀드) 3. 수익 내는 원천이 주로 부동산 임대료 수익 (센터원, 미래에셋플레이스)
사려는 이유 또는 장점(추측) 1. 배당 2. 기관에서 포트폴리오 구성을 위해 (주로 고배당, 부동산 관련 투자 상품 구성할 때) 3. 단기 시세차익
안사거나 파는 이유 또는 약점(추측) 1. 대안이 많음 (업종으로 보나, 개별주로 보나) 2. 배당금이 상대적으로 만족스럽지 않음 4. 비싼 총보수 5. 연 1회 배당
가격이 오르려면 1. 시가배당률이 충분히 올랐다. (주가가 바닥을 쳤다.) 2. 꾸준한 배당금 증가 3. 자산 운용의 개선 및 보수 인하
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저는 이렇게 보고 있습니다.
맵스리얼티1을 분류하자면 배당주라고 봐야겠죠.
주식이 수익을 내는 방식이 재화나 서비스를 부가가치를 높여서 파는 회사도 아니고, 서비스 창출이래봐야 보유하고 있는 건물을 관리하고, 자산을 관리하는 정도인, 자산에서 나오는 수익으로 먹고 사는 부동산 펀드, 배당주입니다.
상장된 폐쇄형 부동산 펀드라는 특성 때문에 투자자 입장에선 리츠(REITs)와 거의 비슷한 주식이고, 적정 주가를 판단하는 가장 큰 기준은 리츠와 마찬가지로 '시가배당률'을 중점적으로 봐야겠죠. (그 다음 기준은 투자한 부동산이 튼튼한지, 재정상 문제가 없는지 정도)
맵스리얼티1 그 자체만으로 주가가 오를려면 시가배당률이 충분하다고 생각하는 사람이 많아야 합니다.
최근 (사실상)배당기준일이었던 19년 12월 26일 주가가 4950원, 주당 배당금이 247원이었으니 배당률 약 5%
현 시점(20년 8월 19일 종가)에선 3880원이니 배당률이 약 6.37%
최근 주가가 떨어지면서 배당률이 올랐다는 점에선 호재라고 보고, 다른 악재가 터지지 않는 한 앞으로 하락하더라도 바닥에 가까워지고 있다고 생각은 합니다.
여태까지 떨어졌던 이유는 시가배당률이 만족스럽지 못하다고 느끼는 사람이 많았을 것이고, 그 사람들은 다른 곳에 투자하는게 더 낫다고 생각했기 때문에 계속 팔았고, 덜 샀을 것입니다.
기관이 사는 이유를 따로 빼놓은건 고배당 부동산 ETF(TIGER 부동산인프라고배당)같은 투자상품을 만들 때 포트폴리오에 넣는 것도 있긴 합니다.
아무래도 한국 증권시장에선 상장된 '부동산' '고배당'을 모두 만족할만한 주식이 아직 부족하기 때문에 맵스리얼티1도 담는다고 생각은 하지만 이런 ETF 자체가 규모가 그렇게 크다고는 보고 있지 않아서 주가에 큰 영향은 끼치지 못하리라 봅니다.
단기 시세차익은 거의 드물긴 한데.. 잠깐 오를꺼라고 생각하는 사람이 있다면 들어가겠지만 일일매매량도 적고, 꾸준히 우하향하는 주식을 단타칠 사람은 거의 없겠죠.
꾸준히 주가가 떨어진건 맵스리얼티1보다 더 매력적인 투자 대상이 너무나도 많이 보였기 때문이죠.
주식 시장도 넓게 보면 미국이든 한국이든 성장주에 돈이 몰리고, 배당투자 성향이 있는 투자자들도 미국이나 외국 리츠, 배당주, 한국에서도 비슷한 성격인데 조금이나마 더 나아보이는 주식들(특히 리츠)이 늘어나고 있습니다.
시가배당률만 놓고 보면 충분히 고배당이고 사볼만 하다고는 생각하지만, 배당주기가 연 1회이기 때문에 리츠같은 부동산 관련 배당주 이외에도 일반 기업 배당주하고도 나란히 비교하게 됩니다. (세금 부담을 줄일 수는 있지만)
맥쿼리인프라, 이리츠코크렙부터 나온 리츠는 반기 배당을 합니다.
같은 시가배당률이라 하더라도 연 배당보다 반기 배당이 실질적으로 받는 돈이 조금 더 많습니다.
반기 배당은 1년에 두 번 받으면 복리 효과를 조금 더 누릴 수 있고, 현금이 자주 들어오는 것도 장점이지요.
생활비 등으로 소비할 목적으로 배당을 받는다면 자주 받는 주식이 더 끌립니다.
보유한 부동산 중에서 센터원은 프라임급 오피스 빌딩 중에서도 우량한 빌딩이라고 생각하고, 미래에셋플레이스도 입지 좋고 괜찮은 건물이라고 생각합니다.
그 다음은 잘 모르겠습니다.
기존 외국 부동산 중에서 인도 쪽은 이미 정리를 했고, 20년 2분기 영업보고서에선 브라질 호세베라 빌딩도 보이지 않네요. 아마도 중간에 정리한게 아닐까 싶은데 찾지 못했습니다.
태생적 한계도 있겠습니다만 자산 구성이 성장한다는 느낌은 못받았습니다. 제가 뭘 몰라서 그런지 몰라도..
총보수가 너무 과도하다는 이야기는 오랫동안 나왔습니다.
맵스리얼티1과 가장 유사한 종목들을 보면.. 기본 보수가 유일하게 1%를 넘깁니다.
매각과 매입 수수료를 합치면 다른게 더 커보이지만 이 수수료는 일시적이고, 가끔 발생하는 수수료이기도 하니까요.
그리고 리츠는 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당해야합니다.
신한알파리츠나 맥쿼리인프라처럼 자산편입과 운용에 힘쓰는 종목도 아니라고 보는데 너무 받아가는게 아니냐는 생각이 들 수 있지요.
앞으로 주가가 오를려면.. 사람들이 사고싶은 주식이 되려면..
- 시가배당률을 올려줄 배당금 증가 (다른 이야기이지만 이런 주식들의 주가 바닥을 짐작하는 가장 편리한 지표가 시가배당률이기도 하죠)
- 총보수 인하
가 가장 간결하고 확실한 방법이지요.
전체 시장으로 보면 넘쳐나는 유동성이 성장주나 다른 일반 회사 주식으로 가던게 배당주로 돌릴 수 있을 정도로 시장이 좀 진정되면 간접적으로 호재라고 봅니다.
주식 투자하기 지루하고 마땅히 투자할 곳이 보이지 않을 때 빛을 발하는게 리츠와 (리츠와 비슷한)배당주가 빛을 발하는 시장이라고 봅니다.
투자자들의 성향도 배당을 좀 더 중시하는 성향이 커진다면 좋겠지만... (우리나라 개인투자자들의 성향이 간이 큰 성향인 사람들이 많아보입니다.)
그림도, 가시성도 거의 없이 막 풀어서 썼는데 알맹이가 얼마나 있을지는 자신은 없지만.. 그래도 개인적으로는 주변 환경이 이대로만 간다면 주가가 바닥에 거의 다 와간다고 생각은 합니다. 주가가 엄청 떨어지기는 어렵지만, 상승할 상황이 만들어 질지에 대해서는 판단이 잘 안섭니다.
연 배당이라는 지루한 배당이지만 어쨌건 주당 배당금은 오를 것이고, 이를 바탕으로 장기적으로는 주가가 야금야금 오르지 않을까 기대하고 있습니다.